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一楼业主的电梯费怎样交？


文:   发表时间:2008-8-28 13:38:18

案例：
    李先生是某小区的业主，家住一楼。自2004年入住后，李先生一直都按时、足额缴纳物业费。一次偶然的机会，李先生听朋友说有的小区的一楼业主不需要交电梯费，心里不禁犯起了思量：“是啊，我从来不用电梯，干嘛还要交电梯费？”2007年5月，李先生找到自己小区的物业部门，理直气壮地与物业公司交涉，说自己住在一楼，入住以来就没进过电梯，以后也用不着电梯，自然用不着交电梯费，因此要求少交一部分物业费。不成想，物业公司却拒绝了他的要求。李先生一气之下，干脆停交了物业费。物业公司多次催缴，李先生坚持拒付，双方斗上了气。迫不得已，物业公司一纸诉状将李先生告上了法庭，要求李先生足额缴纳物业费。
审理：
    审理过程中，原告物业公司诉称：电梯是物业公司对全体业主提供的最基本的服务项目，电梯费是物业费不可或缺的组成部分，因此，所有业主都有缴纳电梯费的义务。对此，物业公司当初和业主签订的合同写得明明白白，所有业主包括李先生也签了字，因此李先生必须履行合同义务。被告李先生辩称：自己住在一楼，根本用不着电梯，从来不需要也没有享受过这项服务，却要每年向物业公司缴纳电梯费，太冤枉。物业公司强迫自己交纳电梯费，是强买强卖的霸道行为，自己坚决不交。法院经审理认为，李先生与物业公司签订的物业管理合同是双方真实意思表示，李先生应当按约履行合同。至于李先生所称，其住在一楼不用电梯，而要求减少物业费的答辩，没有法律依据，且双方签订的合同是一个整体性服务合同，李先生不能因为其放弃使用电梯的权利而放弃交纳物业费的义务，遂依法判令李先生按照其与物业公司签订的管理合同足额交纳物业费。
分析：
    近年来，高层住宅逐年增多，多建高层，少占地，也成了开发商们开发商品房的主要方式。高层住宅，自然得有电梯，这是毋庸置疑的，可是，人们对如何收取电梯费却有着不同的看法，尤其是起始层业主或低层业主应不应该交电梯费、按照什么样的标准交电梯费等问题成为争议的焦点，也是业主和物业公司在这个问题上普遍存在的矛盾。本案看似是合同履行的问题，但实质却是该焦点问题的集中体现。
    从情理上讲，低层业主基本不用或很少使用电梯，应该不交或少交电梯费。但从理论上讲，电梯属于公共设施设备，在产权上属于全体业主所有，为全体业主服务，维护管理费用理应由所有的业主分摊，如果有业主拒交的话，这部分费用就会转嫁到其他业主身上，显然损害了其他业主的利益。可以想象，如果以居住在一楼为由而拒绝交纳电梯费，以此类推，二楼、三楼的业主也可以以同样的理由拒绝交纳。甚至有人住25层，但业说她只坐到15层便下电梯，其他的楼层走楼梯，在交费时只交到15层的电梯费……如此这般，谁也说不清，其他业主的权利将无法保证。另外，如果因为低层用户不交电梯费而致电梯低层不停的话，高层业主就不能坐电梯直通上下，要走一部分楼梯才行，这样即使他们正常缴费也得不到高质量的服务，实属不该。情与理在这里发生了冲突，物业公司可以做出不同的选择，但又并非可以随心所欲，愿意收就收、愿意怎样收就怎样收，必须得依据相关的规定。
    由国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第二条规定：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。电梯属于小区配套的设施设备，征收电梯费理所应当。电梯费被包括在物业费里面，是物业服务合同收费的一项内容。对于按照什么标准征收，该《办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基价和浮动幅度在物业服务合同中约定。这里提到的政府指导价是我国《价格法》中规定的一种价格形式，是指依照《价格法》的规定，由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围，规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定价格。主要包括三种形式：浮动价格，政府规定基准价和上下浮动幅度，只允许价格在规定幅度内上下浮动；最高限价；最低保护价。《物业服务收费管理办法》第七条把物业费的标准定位为浮动价格，即只要物业费在规定的上下浮动的幅度内都是符合要求的。这种标准的制定是为了防止物业管理企业滥用自己的优势地位，向业主收取高额的费用，是从保护业主的利益出发的。如果物业管理企业肯放弃自己的一部分利益，将其让渡给业主的话，当做也是符合该《办法》的初衷的。由此看来，虽然各地制定的具体的基准价和浮动幅度会有所不同，但只要业主和物业管理企业的约定价格符合要求就是有效的，在这种情况下，物业公司不收、少收、甚至全额收取低层业主的电梯费，都是合法的，而且这种价格作为合同的主要内容之一，会最终适用于双方当事人，任何一方不得违反，否则即为违约。《物业服务收费管理办法》第十五条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾斯不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
    具体到本案，李先生和物业公司签署的合同中约定了物业费（包括电梯费）的具体标准，合同是双方真实意思的表达，是确定地具有法律效力的，李先生应该按照合同的约定缴纳物业费，而他以自己从不使用电梯为由拒交全部物业费显然于法无据，不仅会损害物业公司的利益，也会间接损害其他业主的利益，是不可取的。但我们从以上的分析可知，李先生要想不足额缴纳电梯费也是有办法的，他可以征得所有业主同意的情况下，和物业公司协商并达成一致，重新订立新的合同，修改物业费的标准即可。
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